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農村宅基地遇征收,6大要點教你如何維權!

導讀:農村宅基地征收問題始終困擾著被征地農民。遇到征收,老百姓常如丈二和尚摸不著頭腦。在維權過程中,有不少地區在征地批復獲批后會下發征收決定。遇到征收決定,及時復議和訴訟是維權之關鍵。但征收決定如何維權更有效、征收材料如何審查等問題是被征收人迫切需要了解的。在明律師劉玉偉從征地實際出發,結合自身辦案中遇到的問題,為廣大被征收人總結歸納了涉及宅基地征收中維權的一些要點,希望以此助力廣大被征收人。

農村宅基地遇征收,6大要點教你如何維權!

資料配圖

其一,征收決定的法律依據即征地批復的兩年期限問題

征地批復是征收決定的依據,在審查征地批復時要注意其期限問題。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)第19條規定,農用地轉用批準后,滿兩年未實施具體征地或用地行為的,批準文件自動失效。國土資源部關于印發《關于完善農用地轉用和土地征收審查報批工作的意見》(國土資發〔2004〕237號)的通知第14條也作出了類似規定,農用地轉用和土地征收批準文件有效期為兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后,市、縣政府兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的,有關批準文件自動失效。

實踐中,被征收人經常見不到征地批復,看到的往往是征收決定。如有的案件中,自征地批復批準后,在長達7年的時間里,征收部門并未發布征地公告、補償安置方案,未實施具體征地或用地行為。實際上征地批復已滿兩年未實施,已失效。再去作出征收決定自然無法律依據。

其二,征收決定中的法定程序問題

第一,在作出征收決定前,征收部門是否實地走訪調查、核實被征地農民的住宅情況,是否經農戶簽字確認,征地調查登記是否反映出廣大被征收人的實際情況。

第二,公示、公告的問題。《土地管理法》第四十八條規定,征地補償安置方案確定后,有關地方人民政府應當公告,并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。被征收人在審查涉案征收項目時應查看征收部門是否進行了公示、公告,對于補償安置方案有意見的要及時反映,該申請聽證的申請聽證。

第三,補償款足額支付、專款專用的問題。《土地管理法實施條例》第二十五條規定,征收土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。第二十六條規定,土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收土地的安置補助費必須專款專用,不得挪作他用。征收部門應提供補償款已足額到賬的憑證。實踐中,有的征補協議中故意將一些重要信息寫錯,沒有做到專款專用。有的項目雖已將土地補償款支付至村委會,但房屋及其他地上附著物的補償費卻遲遲沒有到位。

其三,征收決定所載征收范圍與征地批復的征地范圍是否相對應

對于未公布征地批復的,被征收人可以通過申請信息公開的方式獲取到征收決定的依據(征地批復)。征地批復一般附勘測定界圖,被征收人要仔細觀察勘測定界圖的四至范圍,觀察其是否包含自家的宅基地。實踐中很多征收決定的范圍均無法與征地批復的范圍對應,如果征收決定的范圍大于征地批復的范圍,則征收決定違法,屬于典型的少批多占行為。這也是此類信息公開不作為訴訟頻繁被提起的意義所在。

其四,公共利益的審查標準

在很多項目中,征收部門的認證邏輯是:納入了棚戶區改造所以符合公共利益。在明律師認為,是否符合公共利益的判斷標準不是是否納入了棚戶區,不能因為納入了棚戶區改造范圍就認為必然符合公共利益,而應該看其用地性質是建設公共設施如學校、醫院、交通設施等還是為了改善民眾的居住環境如建設住宅用以回遷安置等。如果用地性質為商業用地,涉及的是商業利益,則根本不涉及公共利益。那么被征收人完全可以在對征地補償安置方案或責令交出土地決定提起的復議或訴訟程序中將此作為一個要點明確提出。

其五,宅基地上房屋的補償標準問題。房屋所在地現在是否被納入城市規劃區,如納入城市規劃區的應參照執行國有土地上房屋征收補償標準。

《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第二款規定,征收農村集體土地時未就征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償,補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的,人民法院一般應予支持,但應當扣除已經取得的土地補償費。

房屋補償的參照標準,農村與城市無疑差別巨大。農村房屋依據“區位補償價+重置成新價”往往補償過低,如果能夠參照國有土地上房屋“類似房地產的市場價格”進行補償,無疑會極大裨益被征收人。如果補償安置時,宅基地所在位置已納入城市規劃區,應該按照國有土地上房屋補償標準對被征收人進行安置補償。另外,是否納入城市規劃區,被征收人一般無從得知,可以向當地規劃部門申請信息公開獲知。

其六、實踐中,征收決定已被法院裁判確認其合法性,這種情況下,被征收人還有無必要再針對征收決定起訴?

雖然,征收決定的合法性已被法院確認,但被征收人仍享有訴權是毋庸置疑的。在辦理案件過程中,面對此種情況,在明律師也會毫不猶豫地提起訴訟,目的在于找出征收決定中的違法點,說服法官從中協調。在明律師認為同一征收決定的法律依據、職權依據、作出程序等應一致。在具體審查時,需要著重看征收部門兩次提交的證據材料是否一致。如果同一征收決定的證據材料大相徑庭,包括征地批復在內的文件均不一致、無法對應,征收部門更無法解釋其中原委,則可以說明征收決定法律依據不明確、作出程序混亂,存在諸多違法情形。

在明律師最后想提示大家的是,“民告官”已不是鮮有詞匯,老百姓的法律意識在不斷增強,越來越多的普通大眾走進法庭,努力爭取自己的合法權益。征收案件涉及被征收人重大利益。為了得到合理補償,更好地了解項目信息,規范征收部門行為是重中之重,而走進法庭是維權的第一步!特別是在當下農村宅基地上房屋的拆遷補償普遍嚴重偏低的情況下,被征地農民的堅持依法維權就更顯得難能可貴了。

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